Uma lei para acabar com os abusos das imobiliárias
É preciso estabelecer novas regras que protejam o cidadão das arbitrariedades do mercado. Por Jean Wyllys
Gabriel de Andrade Fernandes
Região da praça Roosevelt, em SP, que nos últimos anos passa por um processo de gentrificação
Segundo um estudo do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), entre 2007 e 2012, pelo menos meio milhão de famílias (537.148) com renda de até três salários mínimos e que moram nos centros urbanos passaram a comprometer mais de 30% de seu orçamento com a locação de moradia e, desconsiderando a inflação e o aumento da renda do brasileiro, de 2002 a 2012, o valor dos aluguéis aumentou 50%. Na minha cidade, o Rio de Janeiro, a futura realização de dois megaeventos de transcendência internacional (a Copa e as Olimpíadas) trouxe, entre outros graves problemas, um aumento absurdo e injustificável dos alugueis, produto da especulação imobiliária.
Entretanto, esse não é o único problema que enfrentam as pessoas que não têm casa própria e precisam alugar. As dificuldades para conseguir um fiador que cumpra com todos os requisitos exigidos pelas imobiliárias (que vão muito além daqueles exigidos pela lei) e a não aceitação da modalidade de caução em dinheiro por parte de muitas imobiliárias levam muitas pessoas a ter de “optar” pela contratação do seguro de fiança locatícia, modalidade de garantia em que uma instituição financeira assume o papel de fiador, recebendo para isso um prêmio anual em dinheiro que não é recuperado pelo locatário no final do contrato, mesmo que ele jamais tenha se atrasado no pagamento do aluguel ou em quaisquer outras obrigações contratuais. Segundo dados do Sindicato da Habitação de São Paulo, de fevereiro de 2014, 20% dos contratos de aluguel celebrados nessa cidade usaram a modalidade de seguro de fiança locatícia.
A introdução dessa forma de garantia na lei teve por objetivo — ou pelo menos isso foi dito na época — “libertar” os inquilinos da necessidade de pedir a algum amigo ou familiar que seja seu fiador, devido às dificuldades e constrangimentos que isso produz. De fato, foram apresentados já na Câmara dos Deputados vários projetos de lei propondo, diretamente, a eliminação da figura do fiador e a limitação das alternativas a, apenas, caução em dinheiro ou seguro de fiança locatícia. Contudo, o que tem acontecido na prática dista muito dos objetivos que as diversas reformas e proposições supostamente almejavam.
E quem perdeu, para que o mercado ganhasse, foi o cidadão.
De acordo com uma reportagem da Folha de São Paulo de 20 de agosto de 2013, uma única companhia, a Porto Seguro, tem 94% do mercado do seguro de fiança locatícia no país. Esse mercado quase monopólico tem permitido a essa companhia estabelecer as regras do jogo e receber lucros extraordinários. Segundo a citada reportagem, de maio de 2012 a maio de 2013, a empresa teve uma receita de 283 milhões com a venda desse tipo de garantia, somando apenas 73 milhões em desembolsos por inadimplência dos inquilinos, o que representa uma inadimplência de 26%, bem inferior à média de 48% registrada pela mesma companhia nas outras modalidades de seguro — e sendo que a sinistralidade média de outras companhias que não têm participação significativa no mercado de fianças locatícias oscila entre 59 e 67%.
De acordo com a reportagem — e trata-se de um dado facilmente comprovável por qualquer pessoa que tenha alugado um imóvel nos últimos anos —, o monopólio da Porto Seguro é facilitado pelo fato de que a maioria das imobiliárias não permite a escolha de outras companhias (que, em outros tipos de seguros, é livre), obrigando o locatário a contratar seus serviços, inclusive, através do corretor indicado por elas. Este último ponto é absurdamente abusivo, já que muitas vezes o locatário já tem um corretor de seguro de confiança e já negociou o valor e as condições do seguro com ele, mas a imobiliária lhe exige, como condição para assinar o contrato, que ele “demita” o corretor e assine um termo pelo qual transfere a apólice já aprovada a outro corretor, indicado pela imobiliária, para que este receba a comissão.
Esse absurdo é hoje uma prática habitual no mercado imobiliário.
O cidadão que precisa alugar um imóvel e não conta com fiador proprietário (fiança convencional) não tem possibilidade de escolha: em diferentes cidades, a imensa maioria das imobiliárias não aceita caução em dinheiro ou qualquer outra modalidade de garantia e, mesmo se locatário oferecer um fiador proprietário, muitas imobiliárias colocam condições de difícil cumprimento, como por exemplo, que o fiador possua duas propriedades na mesma cidade em que está localizado o imóvel a ser alugado, não admitindo fiadores com propriedades em outras cidades, mesmo que cumpram com todos os requisitos da lei. Outras alternativas, como os títulos de capitalização, têm condições quase impossíveis para quem precisa alugar um imóvel para moradia: exigem o depósito de até 10 dez meses de aluguel, o que torna inviável o negócio.
Feita a “escolha” compulsória da modalidade seguro de fiança locatícia, a imobiliária indica o corretor e este informa o preço do prêmio anual do seguro, que supera em muito qualquer cálculo racional, chegando a equivaler na atualidade a 2,5 ou até 3 (três) aluguéis por ano, valor inclusive superior ao calculado pela Folha em 2013. O lucro da companhia está garantido, porque mesmo no caso de inadimplência, ela pode processar o inquilino para reaver o dinheiro — o que não ocorre em outros tipos de seguro, como o seguro de vida ou os seguros para o carro — e o inquilino, mesmo que se mantenha adimplente, jamais recuperará o que pagou.
A redação atual da lei 8.245/91, que estabelece diversas modalidades alternativas de garantia, não passa de uma declaração de princípios sem efeitos práticos. O que ocorre, na atualidade, é que o mercado de locações imobiliárias vai em direção ao monopólio de uma única modalidade de garantia, controlada por uma única empresa, prejudicando todos aqueles que, não tendo casa própria nem acesso ao crédito para comprar uma, precisam alugar um imóvel. É preciso, portanto, estabelecer novas regras que protejam o cidadão dos abusos do mercado.
Por tudo isso, apresentei na Câmara um projeto de lei (PL 7412/2014) que prevê, entre outras reformas à legislação atual: 1) o direito do locatário a escolher entre as três modalidades de garantia que são efetivamente utilizadas na prática (fiança, caução em dinheiro ou seguro de fiança locatícia), evitando-se, portanto, que as imobiliárias possam impor um determinado tipo de garantia de acordo com seus próprios interesses;
2) o direito do locatário, no caso de que ele opte pela garantia do seguro-fiança, a escolher a empresa e o corretor de seguros de sua preferência, impedindo-se assim que as imobiliárias possam obrigá-lo a contratar determinados corretores ou empresas de seguros;
3) o estabelecimento de um limite para o valor anual do prêmio do seguro de fiança locatícia, que não poderá exceder o valor equivalente a um mês de aluguel somado a um mês de encargos; 4) no caso da garantia dada por um fiador proprietário, a proibição de que as imobiliárias exijam condições não contempladas na lei (como ocorre, por exemplo, quando é exigido que o fiador tenha duas propriedades na mesma cidade do imóvel alugado, descartando aqueles que tem propriedades em outros municípios ou estados). O projeto estabelece punições para as imobiliárias que não cumprirem com as novas regras.
Esta reforma legal, que visa a limitar a voracidade do mercado imobiliário e impedir abusos contra os inquilinos, é necessária, mas não é suficiente. Ela deveria vir acompanhada de uma política pública de moradia que permita às famílias brasileiras o acesso à casa própria. Mais um direito fundamental com o qual os governos estão em dívida.
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