Lições sobre o IPTU: Valor venal do imóvel

28 de abril de 2016 Artigos, IPTU 40 Comentários

Segundo o Código Tributário Nacional em seu artigo 33, o Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU) incide sobre o valor venal do imóvel. Grosso modo, esse “valor do imóvel” busca se espelhar no preço de mercado para definir o custo final do m² de área construída/predial e do terreno urbano (Base de Cálculo do IPTU).

Apresentaremos nesse artigo um dos principais componentes do para o cálculo do valor venal do imóvel: os valores dos m² de área construída e de área do terreno urbano.

No Município de São Paulo, além do tamanho e do valor do m² da área construída e do terreno, incidem outros coeficientes que, em conjunto, serão aplicados para a apuração do imposto municipal. Vejamos!

No caso do valor venal da área construída do imóvel, incide o fator de obsolescência (idade de construção do prédio); e no valor venal da área do terreno urbano onde o imóvel está situado, outros coeficientes como profundidade, tipo de terreno, fator condominial e fração ideal.

Interessante destacar que, sobre os valores do m² de área construída e do terreno, o Prefeito de São Paulo deve apresentar à Câmara Municipal um projeto de lei que os atualiza, no primeiro ano de seu mandato, em cumprimento ao disposto no artigo 13 da Lei Municipal de São Paulo nº 15.889/2013.[1]

Sendo assim, a última atualização dos valores venais dos imóveis localizados no Município de São Paulo aconteceu no começo da gestão do Prefeito Fernando Haddad (PT) e que culminou com a tumultuada Lei nº 15.889/2013, que, além de dispor sobre o IPTU, trata da atualização dos valores unitários de metro quadrado de construção e de terreno e fixa, para fins fiscais, novos perímetros para a primeira e segunda subdivisões da zona urbana do Município.

O termo “tumultuado”, utilizado para qualificar a Lei, se justifica porque contra a norma pesaram discussões judiciais questionando a sua validade (ações movidas pela FIESP e mais vinte e seis entidades empresariais e pelo PSDB), mas que foi declarada constitucional pelo Judiciário em novembro de 2014.

Dessa forma, a revisão dos valores venais imobiliários que tinha como expectativa viger para o IPTU lançado em 2014, com a discussão judicial no ano de 2014, passou a valer para o exercício fiscal seguinte, ou seja, em 2015.

Tem-se que, para o exercício de 2014, o aumento do valor do m² foi corrigido monetariamente em 5,60% nos termos do Decreto nº 54.731/2013 e, para o exercício de 2015, passou a valer a regra de atualização de valores da Lei nº 15.889/2013, conhecida também como atualização da Planta Genérica de Valores/ PGV.

Já para o ano de 2016, foi promulgado o Decreto Municipal nº 56.749/2015 com vistas a atualizar monetariamente esses valores em 9,5%.

Ainda que para o ano de 2017 tenhamos uma nova Lei que atualize os valores de m² de São Paulo, a reflexão sobre a Lei nº 15.889/2013, que trouxe uma nova perspectiva de zoneamento fiscal no Município, é importante.

Nesse sentido, para delimitar o valor da área construída ou edificada, temos que saber dois dados sobre o imóvel: qual é o padrão da construção (varia conforme a finalidade de uso, as características e a qualidade de material empregado no imóvel) e em qual subdivisão da zona urbana (também chamada de zona fiscal) está situado. Eis aqui uma grande novidade da Lei de 2013.

O entendimento da Lei nº 15.889/2013 é que quanto mais próximo o imóvel estiver do centro urbano, maior será o valor venal do m² construído. Ou seja, um imóvel de determinado padrão que esteja no centro, pela análise desta norma, deve valer mais caro do que outro do mesmo padrão afastado do centro.

Temos, assim, três subdivisões da Zona Urbana/Zona Fiscal e que estão detalhadas no Anexo da Lei nº 15.889/2013: 1ª subdivisão (Zona Fiscal 1), 2ª subdivisão (Zona Fiscal 2) e além da 2ª subdivisão (Zona Fiscal 3), que é definida por exclusão.

Veja que, de acordo com o infográfico divulgado pela Prefeitura abaixo, não necessariamente o distrito/bairro corresponde à zona fiscal, daí se falar em um zoneamento fiscal específico nesse tema que é diferente do zoneamento urbano:

Lições sobre o IPTU de São Paulo: valor venal do imóvel

VALORES (PGV) 2014”.

De acordo com dados anunciados pela imprensa na época da promulgação da Lei de 2013, dos 3.130.546 imóveis paulistanos, 1.847.024 imóveis teriam um aumento (59%), 227.340 uma diminuição (7,26%) e 1.056.182 isenção (33,74%)[2].

Complementado essa informação com o que foi divulgado pela Prefeitura, o número de imóveis isentos se manteria estável de 2013 para 2014 em torno de um milhão de imóveis[3].

Agora, o interessante ao esmiuçarmos o aumento de mais de metade dos imóveis paulistanos e a diminuição de IPTU para quase 8% desses imóveis, é notarmos que além do padrão de construção, a localização dos imóveis em determinada zona fiscal fez diferença.

Por exemplo, para o imóvel tipo 2 padrão D (edifício residencial com área construída de até 350 m² e, em geral, com cinco ou mais pavimentos, dentre outros detalhes), calculamos que do ano de 2014 (com aumento do valor venal de 5,60%) para o ano de 2015 (vigência da Lei nº 15.889/2013) houve aumento de IPTU para as duas primeiras Zonas Fiscais (aproximadamente 60% para Zona Fiscal 1 e 18,81% para a Zona Fiscal 2), mas diminuição para a Zona Fiscal 3 de aproximadamente 4,95%.[4]

Mas, de uma forma geral, ao verificarmos os valores do m² de área construída por Zona Fiscal, temos que em média de 2014 para 2015, para a Zona Fiscal 1 houve aumento de 68,69%, para a Zona Fiscal 2 houve aumento de 30,85% e para a Zona Fiscal 3 houve uma ligeira diminuição de 0,50%[5].

Demonstra-se, assim, que existe uma diferença de quase metade do valor de m² da Zona Fiscal mais valorizada para a segunda e que a Zona Fiscal menos valorizada de fato é a que menos contribui para a arrecadação imobiliária no Município.

Em resumo, sobre o valor da área construída, com a modificação da Planta Genérica de Valores pela Lei nº 15.889/2013, houve uma alteração de modo escalonado com base em dois fatores: padrão de construção e zona fiscal. A divisão de três zonas fiscais é a novidade dessa lei, sendo que o aumento do valor do m² de área construída seguiu uma ordem descrente da zona fiscal mais valorizada para a menos.

Já para delimitar o valor da área do terreno urbano, deve-se levar em consideração a localização do imóvel de acordo com o zoneamento fiscal por “SQL” (que é o número do cadastro do imóvel).

Poucas pessoas sabem, mas o cadastro imobiliário em São Paulo, conhecido pela sigla “SQL”, significa: Setor, Quadra e Lote. E, ao ler o Anexo da Lei nº 15.889/2013, é possível identificar por meio das coordenadas de Setor e Quadra exatamente o valor do m² do terreno.

Assim, por exemplo, a Rua Professora Bemvinda Apparecida de Abreu Leme, que se localiza no Setor 069 e se subdivide em quatro Quadras (164, 165, 166 e 205), apresenta quatro possíveis valores de m² de terreno urbano para cada Quadra Fiscal, nos termos da legislação.

Assim, com a vigência da Lei nº 15.889/2013, houve uma alteração nos valores do m² dos terrenos.

Reforçamos, então, que a localização por meio das coordenadas do Setor e da Quadra Fiscal é o único critério para fixar o valor do m² do terreno.

Em suma, apresentamos o modo de cálculo dos principais componentes do valor venal imobiliário do Município de São Paulo: valor do m² de área construída e do terreno.

Com a atualização da Planta Genérica de Valores por meio da Lei nº 15.889/2013, o valor do m² de área construída passou a considerar também a Zona Fiscal onde o imóvel está situado.

Sendo o que tínhamos para o momento, ficamos à disposição para maiores esclarecimentos.

Equipe Tributária do Molina Advogados

[1]  Art. 13. O art. 10 da Lei nº 15.044, de 2009, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 10. Fica o Poder Executivo obrigado a encaminhar, até 15 de outubro do exercício referente ao primeiro ano do respectivo mandato, ao Poder Legislativo, projeto de lei com proposta de atualização dos valores unitários de metro quadrado de construção e de terreno previstos na Lei nº 10.235, de 16 de dezembro de 1986.” (NR)

[2] G1 – O portal de notícias da Globo. “Entenda a mudança no IPTU em SP”. Publicado em 11.11.2013. Divulgado em: <http://g1.globo.com/sao-paulo/noticia/2013/11/entenda-mudanca-no-iptu-em-sp.html>. Acessado em 11.04.2016.

[3] Secretaria Executiva de Comunicação (Prefeitura de São Paulo). “Prefeitura apresenta novo critério geográfico de atualização do IPTU”. Publicado em 03.10.2013. Divulgado em: <http://www.capital.sp.gov.br/portal/noticia/299>. Acessado em 11.04.2016.

[4] Os valores de comparação do IPTU são aproximados, pois calculamos os valores do m² de 2011 a 2014 com os respectivos aumentos legais (ou seja, para o ano de 2011 houve aumento de 5,50%, conforme Decreto nº 52.007/2010; de 2012, de 6,45%, conforme Decreto nº 52.859/2011; de 2013, 5,40%, conforme Decreto nº 53.648/2012; e de 2014, 5,60%, conforme Decreto nº 54.731/2013), mas sem considerar a regra de aproximação da “unidade imediatamente superior” (parágrafo único do artigo 58 do Decreto nº 56.235/2015).

[5] Uma observação importante é que o aumento do valor do m² não implica na mesma porcentagem de aumento do valor final de IPTU do contribuinte. Isso porque, de acordo com o artigo 9º da Lei nº 15.889/2013 em seus dois incisos, do ano de 2014 para 2015 o valor final (nominal) do IPTU estaria limitado a 10% para imóveis residenciais e a 15% para imóveis com outras utilizações. Assim, por exemplo, ainda que para o imóvel comercial tipo 4 padrão E o valor do m² de área construída tenha aumentado cerca de 80%, para este imóvel o valor final possível seria de no máximo 15%.

 http://www.molina.adv.br/2016/04/28/licoes-sobre-o-iptu-valor-venal-do-imovel/

Pode configurar perturbação do sossego (silêncio) dentro do horário permitido?

Direito de vizinhança, os ruídos excessivos dentro do horário permitido, há de ser tolerado?

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Publicado por Raphael Faria

ano passado

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É inevitável que o exercício do direito de propriedade, por mais amplo que seja, há restrições e limitações fundadas em interesses de ordem pública e de ordem privada. Não basta o interesse social em torno da propriedade descrito constitucionalmente, a coexistência de vários prédios próximos, a vizinhança a coletividade, a disciplina urbana traduz parte dessas restrições.

O Código Civil, sob o título, do uso anormal da propriedade, dispõe no artigo 1.277:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

As interferências ou atos prejudi­ciais à segurança, ao sossego e à saúde capaz de causar conflitos de vizinhança podem ser classificados em três espécies: ilegais, abusivos e lesivos.

Abusivos são os atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob a forma de barulho excessivo. Consideram-se abusivos não só os atos praticados com o propósito deliberado de prejudicar o vizinho, senão também aqueles em que o titular exerce o seu direito de modo irregular, em desacordo com a sua finalidade social.

Ilegais são os atos ilícitos que obrigam à composição do dano, nos termos do art. 186 do Código Civil, como, por exemplo, atear fogo no prédio vizinho. Ainda que não existisse o supratranscrito art. 1.277, o prejudicado estaria protegido pela norma do art. 186, combinada com o art. 927, caput, do mesmo diploma, que lhe garantem o direito à indenização. Se o vizinho, por exemplo, danifica as plantações de seu confinante, o ato é ilegal e sujeita o agente à obrigação de ressarcir o prejuízo causado.

Esclarece Orlando Gomes que:

“o conceito de uso nocivo da propriedade determina-se relativamente, mas não se condiciona à intenção do ato praticado pelo proprietário. O propósito de prejudicar, ou incomodar, pode não existir e haver mau uso da propriedade”.[1]

É importante perceber, de pleno, que os chamados direitos de vizinhança são direitos de convivência decorrentes da proximidade ou interferência entre prédios, não necessariamente da contiguidade (lado a lado/ superior ou inferior). Os danos e desassossegos ocasionados por um prédio a outro decorrem, de fatos ou atos jurídicos.

As regras de vizinhança têm por objetivo harmonizar a vida em sociedade e o bem-estar, sem deixar margem as finalidades do direito de propriedade. Assim sendo, o artigo 1.277 já acima citado, atingem o proprietário, possuidores detentores e usuários em geral.

Tratando-se de situação presente e continuativa de prejuízo à segurança, sossego e a saúde do vizinho, e que se trata de ação é tipicamente de vizinhança, nos termos do artigo 1.277 do Código Civil.

Para o ministro Sidnei Beneti, da 3ª turma do STJ, "a casa é, em princípio, lugar de sossego e descanso, se o seu dono assim o desejar". Apesar disso, interferências sempre haverá. Algumas dessas interferências precisam ser toleradas para que o convívio entre vizinhos não vire uma guerra. Entretanto, nem todos têm a noção de que, para viver bem em comunidade, é necessário agir pensando no coletivo. De acordo com a ministra Nancy Andrighi, também da 3ª turma, "nosso ordenamento coíbe o abuso de direito, ou seja, o desvio no exercício do direito, de modo a causar dano a outrem".

O remédio processual será ação de obrigação de fazer ou não fazer, com cominação de multa diária (ação de efeito cominatório), resumindo-se em uma indenização final dos prejuízos, pedido indenizatório esse que pode vir cumulado. Pede-se cessação dos fatos ou atos perturbadores e a indenização pelos prejuízos já causados.

No chamado conflito de vizinhança, é sempre necessário que um ato praticado pelo possuidor de um prédio ou estado de coisas por ele mantido vá exercer seus efeitos sobre o imóvel vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodo a seu morador[2]. Como percebemos nesse conceito, o festejado monografista, ao se refletir a estado de coisas mantido pelo vizinho, reporta-se inelutavelmente aos fatos jurídicos por nós mencionados causadores do incomodo ou danos. Assim, os efeitos do ato ou do fato atingem diretamente o próprio imóvel, desvalorizando-o, colocando em risco de ruina ou impedindo sua utilização normal, problemas cujos reflexos incidem, em última análise, sobre seu proprietário, morador ou usuário.

Portanto, têm sempre em mira a necessidade de conciliar o exercício do direito de propriedade com relação a vizinhança, uma vez que sempre é possível o advento de conflitos entre os confinantes.

Como bem esclarece Washington de Barros Monteiro:

“Os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-fé. A propriedade deve ser usada de tal maneira que se torne possível a coexistência social. ”[3]

Os direitos de vizinhança são obrigações propter rem, porque vinculam os confinantes, acompanhando a coisa. Obrigações dessa natureza só existem em relação à situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa, e, portanto, de vizinho.

Como acontece com toda obrigação propter rem, a decorrente das relações de vizinhança se transmite ao sucessor a título particular. Por se transferir a eventuais novos ocupantes do imóvel (ambulat cum domino), é também denominada obrigação ambulatória.

Podemos distinguir, entre as limitações impostas aos vizinhos, as regras que geram a obrigação de permitir a prática de certos atos, sujeitando o proprietário a uma invasão de sua esfera dominial, das que criam o dever de se abster da prática de outros.

Dentre as limitações, notam-se as regras que determinam uma abstenção, apontam-se a proibição imposta ao proprietário de fazer mau uso de seu prédio, suscestível de prejudicar a saúde, o sossego ou a segurança do vizinho, conforme o artigo art. 1.277 supracitado.

Como se observa, o critério de verificação é eminentemente objetivo, descabendo alegação de erro ou ignorância. É o fato, por si só, “condição necessária e suficiente para dar ensejo à verificação do direito subjetivo de vizinhança apto a implicar a cessação de interferência. Afasta-se, pois, uma verificação dos motivos ou razões para esse efeito, qual seja, o de constatação quanto à existência da situação jurídica respectiva”[4].

A teoria do abuso do direito é, hoje, acolhida em nosso direito, como se infere do art. 187 do Código Civil, que permite considerar ilícitos os atos praticados no exercício irregular de um direito.

São lesivos os atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso anormal de sua propriedade e a atividade tenha sido até autorizada por alvará expedido pelo Poder Público.

Os atos ilegais e abusivos estão abrangidos pela norma do aludido art. 1.277, pois neles há o uso anormal da propriedade. O dispositivo em apreço confere não só ao proprietário como também ao possuidor o direito de fazer cessar as interferências ilegais ou abusivas provocadas pela utilização da propriedade vizinha, em detrimento de sua segurança, de seu sossego e de sua saúde.

Ruído

No senso comum, a palavra ruído significa barulho, ou som indesejado por assim dizer, uma poluição sonora[5].

Embora o barulho, ou ruído seja realizado dentro do horário permitido, não anula os transtornos e as aflições sofridas pelos moradores que sofrem tal perturbação.

Um exemplo que pode ser dado, é em um condomínio, o morador, proprietário, etc; sofre perturbações em seu lar devido a quadra de esportes do condomínio se situar sobre seu teto. Mesmo nos horários permitidos, tais ruídos de jogos, excessivamente altos, causam perturbações aflitivas aquele que reside abaixo da quadra esportiva.

Bem sabemos que os art. 1.335 e 1.336, deve ser respeitado no condomínio, que se impõe ônus normais a todos os condôminos do prédio. Todos esses fatos e certezas necessários, previsíveis e esperados pelos moradores vizinhos são reputados como normais, devendo por isso serem aceitos e tolerados por ele. Os atos aqui colocados em discussão são os não tolerados, os que excederam á normalidade dos ruídos esperados, sendo por isso considerados irregulares, anormais e reprimíveis nas relações de vizinhança.

Ao tratar dos direitos de vizinhança, Carlos Roberto Gonçalves preleciona: “que as situações que não podem ser aplicadas à expressão mau uso da propriedade, prevista no artigo 1.277 do Código Civil, por existir uso não abusivo dela, as havendo prejuízo do vizinho, devem ser solucionadas pela jurisprudência”. Acrescenta: “a vida em sociedade impe às pessoas a obrigação de suportar incômodos, desde que não ultrapassem os limites do razoável e do tolerável, constituindo ofensas ao sossego, ruídos exagerados, gritarias, festas ruidosas etc.”. Ao se referir a Sá Pereira, citado por Carvalho Santos nos informa: “O ruído ensurdecedor de uma ou mais forjas, certo que perturba o sossego e prejudica a atividade do espírito”. Mais adiante, acrescenta: “É reprimível o incomodo anormal e intolerável, pois excedem as medidas da normalidade”[6].

Ao tratar da responsabilidade civil por danos a vizinhos e a terceiros, o mesmo autor preleciona: “que estes danos hão de ser ressarcidos por quem causa e por quem aufere os proveitos da construção”. (...) “que a jurisprudência pátria tem entendido que a responsabilidade solidária do construtor e proprietário decorre da simples nocividade da obra, independentemente da culpa de qualquer deles. (...) e porque é solidária, aquele que pagar sozinho a indenização terá direito de exigir o outro a sua quota, cabendo ação regressiva do proprietário contra o construtor culpado, para haver dele o que pagou”[7].

Assim sendo, a responsabilidade independe de culpa, decorrendo do próprio direito de vizinhança. (TA-RS, Ap. 190.003.418, Rel. Emane Graeff, ac. 26.04.1990, Revista Jurídica 158/92).

Uso anormal é tanto o ilícito como o abusivo, em desacordo com sua finalidade econômica ou social, a boa-fé ou os bons costumes. Preleciona Washington de Barros Monteiro que, “se normal, regular, ordinário e comum o uso da propriedade, sem que se lhe increpe qualquer excesso malicioso ou intencional, se tem como justo e jurídico; se, porém, nele se vislumbra qualquer exorbitância, qualquer exagero, suscetível de ser remediado ou atenuado, mas não foi, o uso será nocivo, ilícito, condenado pelo direito”[8].

Como acentua Hely Lopes Meirelles, “que tudo em derredor se imobilize e se cale. O que a lei confere ao vizinho é o poder de impedir que os outros o incomodem em excesso, com ruídos intoleráveis, que perturbem o sossego natural do lar, do escritório, da escola, do hospital, na medida da quietude exigível para cada um destes ambientes”[9].

Evidencia-se Alvino Lima[10] “em que a teoria da immissio sob o critério da anomalia, ou intolerância, em virtude do dano excessivo sofrido pelo proprietário vizinho é a consagração da responsabilidade sem culpa, não se indagando nem se admitindo a escusa da responsabilidade sem culpa, não se indagando nem se admitindo a escusa da responsabilidade sob o fundamento de que todas as precauções foram tomadas para evitar qualquer lesão do direito alheio, finalizando que o critério da anormalidade e da intolerância e objetivo, atendendo ao local, situação e natureza do imóvel”. Assim independe do horário, da permissão, da convenção do condomínio, sendo os ruídos anormais, intoleráveis aos vizinhos, trazendo danos a eles, e proveito a aquele que ocasiona o barulho (ruído), há de ser cessado o barulho, e quaisquer atividades oriundo deste. E assim, os vizinhos que foram perturbados, deverão ser indenizados.

Mesmo que os ruídos, seja exercido dentro do horário permitido, vindo a causar dano ao vizinho caracteriza-se uso excepcional e anormal da propriedade, em que a relação de equilíbrio entre os vizinhos, foi rompida, estando a responsabilidade civil, e a obrigação de fazer para que cesse o incomodo, evidenciado, tendo por incomodo excepcional e anormal sofrido pelo vizinho e não motivada pela prática de ato nocivo (ilegal).

Assim, a responsabilidade civil do proprietário, possuidor, inquilino, usuário, etc., relativa à reparação dos danos sofridos, nas relações de vizinhança, vem buscando fundamentos, na doutrina e na jurisprudência, a serem justificados pela responsabilidade objetiva, numa tentativa, de alertar os vizinhos dos limites dos seus direitos, que implicam no respeito aos critérios da razoabilidade nas relações de vizinhança, independentemente de análise subjetiva da conduta do agente, causador dos danos aos vizinhos.

Assim, conclui-se que qualquer ruído, barulho mesmo dentro do horário permitido, se caracteriza como imissão ou interferência, pois, socialmente houve uma alteração incomoda na vida dos vizinhos que sofreram perturbação em seu lar, visto que foi produzida por elementos que penetraram no interior de seu apartamento por atividades de seu vizinho agente do dano, que podem ser configurados em danos patrimoniais e extrapatrimoniais.

Sendo este ruído/barulho, mesmo nos horários permitidos, ser excessivos, constantes e diários, causados pelo vizinho- causador, trazendo aflição, desconforto embarca, que este vizinho que sofre abalo, poderá ser reparado civilmente quer por danos morais e/ou patrimoniais, tendo em vista a proteção da Constituição, em seu artigo 5º, V e X.

Assim, aquele que sofre perturbação em seu lar, por barulhos, ruídos, mesmo dentro do horário permitido (06-22 horas dias de semana/ 08-21 horas em finais de semana e feriado), podem ingressar com ação, conforme citado acima, buscando compensação pelos danos morais e materiais, posto que o direito de vizinhança, nessas circunstâncias, protege as situações de dano, objetivamente, não tendo que se valer para a solução dos conflitos, de critérios da responsabilidade subjetiva, pautados em análise da culpa.

A ação apropriada para a tutela dos direitos mencionados é a cominatória, na qual se imporá ao réu a obrigação de se abster da prática dos atos prejudiciais ao vizinho, ou a de tomar as medidas adequadas para a redução do incômodo, sob pena de pagamento de multa diária.

A ação em apreço tem sido admitida também contra interferências prejudiciais nos casos de mau uso da propriedade vizinha, que prejudique o sossego, a segurança e a saúde do proprietário ou inquilino de um prédio. Veja-se: “Direito de vizinhança. Ação de dano infecto. Direito do proprietário ou inquilino de prédio, de impedir que o mau uso da propriedade vizinha venha a causar prejuízos quanto à segurança, ao sossego e à saúde. Possibilidade de o proprietário exigir que o dono do prédio vizinho lhe preste caução pelo dano iminente”[11].

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[1] Direitos reais, p. 224.

[2] DANTAS, San Tiago. Conflito de vizinhança e sua composição. 2ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1972. P. 20.

[3] Curso de direito civil, v. 3, p. 135.

[4] Luiz Edson Fachin, Comentários aoCódigo Civill, v. 15, p. 3.

[5] som de pouca intensidade, confuso; som produzido pelo choque entre objetos; estrondo; estrépito; qualquer som sem harmonia; boato; som desordenado de muitas vozes; alvoroço; tumulto; ato que atrai o público; escândalo; grande pompa; ostentação; som indesejado ou impertinente à música

[6] Direito das Coisas- Doutrina, jurisprudência, Seleções, 1979, p. 178-179, 181, 184).

[7] Op. Cit. Responsabilidade Civil, Saraiva, 1995, p. 296 a 298.

[8] Curso, cit., v. 3, p. 137.

[9] Direito de construir, p. 21.

[10] Culpa e risco, 2ª Ed. Aualizada por Ovídio Rocha Barros Sandoval, RT, 1988, p. 167 a 178 e 310/11.

[11] RT, 814/338.

https://raphaelgfaria.jusbrasil.com.br/artigos/416468881/pode-configurar-perturbacao-do-sossego-silencio-dentro-do-horario-permitido

Impermeabilização das Janelas

Prometi num post anterior que falaria sobre como foi o processo de impermeabilização das janelas, problema descrito aqui.

Em linhas bem gerais, a janela, que não tem pedra granito como é comum, apareceu assim:

Isso não só no meu apartamento, mas também em vários outros do prédio. Enviei um e-mail para o pessoal do site Mundo da Impermeabilização, que, muito prestativos, me responderam prontamente.

Recebi recentemente as chaves do meu apartamento, num condomínio novo, mas estranhei ao perceber que as janelas não tem aquela pedra de granito embaixo; o próprio alumínio da janela faz o acabamento entre a alvenaria e a janela.

Acontece que, agora, após essas chuvas, muitos moradores tem notado que um filete de água surgiu por baixo das janelas, e depois, tudo ficou amarelado.

A construtora disse que faria uma impermeabilização, e que isso não aconteceria mais; entretanto, os próprios pedreiros falaram que é possível que o problema aconteça novamente, pela falta da pedra embaixo da janela.

Minha pergunta: A pedra é realmente essencial? Ou há algum processo de impermeabilização que evite que a água entre nesse contexto (o revestimento externo é monocapa)? (Se sim, quais?)

E a resposta, potencialmente animadora:

Boa noite Thiago, o procedimento é mais simples do que você possa imaginar. Nessa situação e recomendavel impermeabilizar com selante de poliuretano ou espuma de poliuretano.

No primeiro caso o selante e vendido em bisnagas de 300ml e a aplicacao e feita com pistola, por favor nao confunda poliuretano com silicone, alguns vendedores inexperientes empurram silicone e esse nao tem resistencia a exposicao externa, ja o poliuretano e muito mais resistente e dura muito mais.

No segundo caso, a espuma de poliuretano e um produto bem pratico, sao vendidos como latas de spray, e podem ser aplicados nas frestas, ele expande entao depois de expandido e necessario a remocao do excesso com um simples estilete.

Então lá fui eu atrás da tal espuma de poliuretano. Acabou que achei o produto numa loja de materiais de construção bem baratinho, pouco mais de 20 reais.

Então começaram o processo.

Primeiro, o pedreiro raspou toda a monocapa de revestimento externo. Em seguida, ele fez como que uma vala por baixo do alumínio da janela, preenchendo com um material que sela.

Aí está a janela selada. Depois, ele aplicou por cima um pouco da espuma expansiva e refez o acabamento, tomando o cuidado de fazer um leve caimento para fora, coisa que não havia antes.

Finalmente, na parte interna, meu pintor recomendou que usasse esse esmalte da Coral, que segundo ele evita que a parede fique amarelada novamente.

Agora ficou tudo bonitinho assim…

Mas resta saber se vai funcionar mesmo. Tem chovido muuuuito….. Agora, se depois de tudo isso ainda não der jeito, ou a construtora refaz TODAS as janelas do condomínio, e põe uma pedra, ou nos vemos na justiça. Afinal, quem vai pagar o prejuízo caso eu tenha que refazer a pintura, ou o piso de madeira, com a entrada de água? Eu que não.

Enfim, mas vamos torcer para que tudo dê certo.

Até breve… mas ainda essa semana volto com novidades muito legais!

Thiago

https://asagadoapartamento.com/2012/01/09/impermeabilizacao-das-janelas/